用途地域
前回“SC予定地を南東から”という箇所で添付した写真と“大正製薬跡地”の大きめの地図です。
この写真は緑の矢印の場所から撮影したものです。
地図上では敷地を3:1程度に分割するように道路が走っておりますが、実態は写真中に見える、かろうじて砂利道とは呼べるのか？というものに過ぎません。
とはいえ、将来このルートも真っ当な公道になるようです。
都市計画図を入手すればよりはっきりと分かるのでしょうが、とりあえずこちらをご覧下さい。
http://www.city.ageo.lg.jp/uploaded/attachment/3644.PDF
こちらの6ページ目に、googleマップと同様の道路が記されています。
このページの図と2ページ目のより簡略化された図、どちらも用途地域ごとに色分けされおり、この道路を境にして東西で異なっていることが図から見て取れます。
すなわち西側が準工業地域、東側が第二種中高層住居専用地域に、それぞれ指定されています。
こちらのPDFは都市再生整備計画という資料です。
http://www.city.ageo.lg.jp/uploaded/attachment/1145.pdf
6ページ目の地図中で大規模ショッピングセンター予定地としてピンクに塗られた箇所があります。
これによれば大正製薬＝目白不動産の所有地のうち、西側はSCへ、東側は未定あるいは不明ということになります。
では資料の記載内容から、東側には一体何を建設でき、またできないのかを整理してみましょう。
工業用途に使われることはまずないと思われますので、初めから除外します
建設できるものは
・住宅
・各種学校
・宗教施設
・医療、社会福祉施設
・二階以下、床面積の合計が1,500平方メートル以下の店舖、飲食店及び事務所
などのようです。
一方建設できないものは
・スポーツ施設
・宿泊施設
・ギャンブル、風俗施設
・三階以上、床面積の合計が300平方メートル以上の自動車車庫
・劇場、映画館
などとなっています。
三階以上、床面積の合計が1,500平方メートル以上の店舖、飲食店及び事務所は当然建設できません。
東側部分が準工業地域ではなく、土地利用に随分と制約があることは以前から知っていました。
知ってはいたのですが、シネコン程度は大丈夫だろう、よもや立体駐車場すら造れないことなどありえないだろうという認識でした。
こうして改めて確認してみると、SCの一部分として活用するには結構厳しい条件だと感じます。
床面積1,500平方メートル以下のものを複数建築するということもありえますが、床面積で1,500平方メートルなら、店舖面積では1,000平方メートルを越える程度の小規模なものになります。
近隣の東急ストア、マミーマート、コープの店舖面積は、順に2,333、1,708、1,362平方メートルですから、それ以下となる訳です。
そもそも隣接してモールができるのですから、出店希望者はそちらのテナントとなれば十分でしょう。
東側部分の将来を素人の考えで予測するなら、
1.（一部を）屋根もない平面駐車場として利用
2.住居用地として一括で売却
3.床面積1,500平方メートル以下の建築物を建てる
4.市に用途制限を緩和するよう働きかける
といったところでしょうか。
4番は実行したとして、成就しないでしょうが。
当面は半駐車場、半遊休地というのが現実的ではないかと思います。
